2017年以前、「民泊条例」といえば一般的に「特区民泊条例」を指していましたが、2018年6月に住宅宿泊事業法（いわゆる新民泊法）が施行されたことにより、各自治体が住宅宿泊事業法に基づいて定めた条例も変化し、これらも「民泊条例」と呼ばれるようになりました。
以下では、住宅宿泊事業法に基づく各自治体の「民泊条例」と、「国家戦略特区」を利用した特区民泊に関する「民泊条例」について詳しく解説していきます。
民泊条例とは
民泊条例には2種類あります。それは「住宅宿泊事業法に関する条例」と「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に関する条例」です。
住宅宿泊事業法に関する条例
住宅宿泊事業法は、2018年6月に施行された法律で、一般的に「新民泊法」とも呼ばれています。
この法律の大きな特徴は、「住宅」を宿泊施設として提供することが認められている点です。ホテルや旅館などの施設は、「住居専用地域」など住宅以外の建築が制限される地域では営業できませんが、住宅宿泊事業に用いられる建物は「住宅」として分類されるため、「住居専用地域」でも営業が可能です。
しかしながら、「住居専用地域」は本来「良好な住環境を保護することを目的とした地域」であるため、観光客がその地域に多数訪れるようになると、住環境が損なわれる可能性があります。
このため、各自治体は地域の特性に応じて条例を定め、民泊営業の範囲や営業日数を制限しています。これが「住宅宿泊事業法に関する民泊条例」です。
国家戦略特区外国人滞在施設経営事業に関する条例
いわゆる「特区民泊条例」は、「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」に該当し、外国人旅行者が賃貸契約等に基づき、一定期間滞在可能な施設を使用し、外国語による案内や必要なサービスを提供することを前提とした事業として認められています。
近年、インターネットを利用した「住宅の短期貸し出し」が新たなビジネスとして登場し、ユーザー数が急速に増加しました。これは、訪日観光客の増加により生じた宿泊施設不足を解消するニーズに応えたものです。
しかし、現行法である「旅館業法」では、宿泊施設を提供するための要件が厳格に定められており、これらの「民泊」行為はグレーゾーンとされていました。
このようなグレーゾーンを解消するために制定されたのが、「特区民泊条例」です。
この条例では以下の条件が定められており、「旅館業法」は適用されません。
- 国家戦略特別区域内に位置していること
- 賃貸契約及び付随する契約に基づくこと
- 利用日数が最低3日2泊以上であること
- 居室が国家戦略特区実施令第13条第3項に適合すること
- 外国語による案内を提供すること
- 一部の業務が旅館業に該当すること
住宅宿泊事業の民泊条例
住宅宿泊事業に関して、各自治体は主に「住居専用地域」や「学校周辺」における営業期間に関する条例を定めています。
【民泊許可申請条件1】国家戦略特区内の施設であること
国家戦略特区（国家戦略特別区域）とは、その地域の既存の規制を大幅に緩和することによって、企業誘致や特定産業の戦略的振興を目的とした、国によって指定された地域です。
2016年1月16日時点では、大阪府と東京都大田区が民泊条例の制定を進めていました。
※2023年11月現在、千葉市、新潟市、北九州市、大阪市、八尾市、寝屋川市が「国家戦略特区外国人滞在施設経営事業」に関する条例の認定を受けています。
このため、まず民泊を提供する建物の所在地が、国家戦略特区内にある必要があります。
施設が国家戦略特区に所在していれば許可取得の可能性がありますが、それ以外の地域では残念ながら許可は下りません。
つまり、日本国内であっても、特定の区域にある建物・施設でなければならないということです。
なお、国家戦略特区に指定されている地域すべてが民泊条例を制定しているとは限りません。
【民泊許可申請条件2】賃貸借契約の締結（定期借家契約）
次に重要なのは「賃貸借契約」についてです。
通常、ホテルに宿泊する場合は、毎回賃貸契約を結ぶ必要はありません。
しかし、特区民泊では、オーナー（貸主）とゲスト（借主）が「定期借家契約および関連契約」を締結する必要があります。
定期借家制度とは？
従来の「普通借家契約」では、貸主は「正当な理由」がない限り、契約の解除や更新拒否ができません。
この「正当な理由」の定義が曖昧であるため、契約期間を設定していても、借主が更新を希望すると簡単に契約を終了させることができません。
このような不公平を解消するため、2000年（平成12年）3月1日から「定期借家制度」が施行されました。
この制度では、契約期間満了時に契約を確実に終了させることができます。
特区民泊は「旅館」や「ホテル」としての営業ではなく、「定期借家契約を前提とした宿泊施設」として位置付けられています。
したがって、民泊運営者は毎回ゲストと「定期借家契約」を結ばなければなりません。
【民泊許可申請条件3】滞在期間の条件
特区民泊では、宿泊期間が7日以上でなければ認められませんでした。
しかし、1施設に6泊以上滞在する外国人旅行者は少ないため、制度自体がほとんど活用されていませんでした。
そのため、2016年9月9日、国家戦略特区諮問会議にて、「7日以上」の条件を「3日2泊以上」に緩和することが決定。
10月25日に内閣がこの方針を閣議決定し、10月31日から施行されました。
ただし、政令が改正された場合でも、自治体ごとの条例も改正が必要です。
例えば大阪市では、11月30日に市議会が条例を改正し、2017年1月から3日2泊の条件で運用が始まりました。
【民泊許可申請条件4】民泊施設の条件
次に重要なのは、施設そのものの条件です。
民泊施設はどんな種類の建物でも可能ですが、一定の広さを満たす必要があります。
基本的には、各室の床面積が25㎡以上である必要があります。
「旅館業法」では、
- ホテル・旅館：7㎡以上（ベッドありの場合は9㎡以上）
- 簡易宿所：合計33㎡以上（3.3㎡×10人など）
と定められており、特区民泊の規模要件もこれに類似しています。
また、出入口や窓には施錠可能な鍵を設ける必要があります。
日本の住宅では、部屋の間仕切りがふすまであることが多いですが、基本的には壁で仕切られた部屋が必要とされます。
トイレなどは共用ではなく、各部屋に設置されていることが望まれます。>もちろん、エアコン・照明・トイレなどの設置も必須です。
トイレなどは共用ではなく、各部屋に設置されていることが望まれます。
また、外国人を対象とすることを想定し、多言語対応の案内や情報提供体制の整備も求められます。
【民泊許可申請条件5】書類提出
民泊許可の申請は書面で行う必要があります。
必要書類には、
- 申請書
- 在留カードのコピー（外国人の場合）
- 施設の構造が分かる図面
- 契約書や利用規約（定期借家契約関連）
などがあります。
個人名義での申請か、法人名義での申請かによっても提出書類が異なるため、事前にしっかりと調査と準備をすることが重要です。
必要な書類が揃っていないと、手続きは進められませんので、十分注意が必要です。
地方自治体ごとの民泊条例の違い
「民泊条例」と一口にいっても、地域ごとに内容が異なるのが実情です。
国家戦略特区であれば「旅館業法の適用除外」が認められますが、建築基準法などについては、自治体ごとに対応が異なります。
東京都大田区の事例
東京都大田区の条例では、建築基準法によりホテルや旅館の建設が可能な地域に限って民泊が許可されています。
特区民泊が実施できるのは「ホテル・旅館の建設が可能な区域（例：第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域など）」
第1種住居地域でも3000㎡以下の敷地であれば認められる
つまり、大田区では建築基準法第48条の規定に基づき、ホテルが建設可能な地域でのみ許可されるという明確な方針があります。
まとめ
長らく「旅館業法」に従って営業してきた旅館業者にとって、国家戦略特区では「旅館業法が適用されない」と知ったときにやるべきことは、条例の要件を満たすことだけになります。
しかし、もし今後もこのように「旅館業法が適用されない特例」が続々と制定されると、全国的な法としての旅館業法の意義が失われることになります。
こうした背景もあり、2016年4月には「旅館業法の改正」が行われ、新たなビジネスモデルである民泊に対応すべく、住宅宿泊事業法（民泊新法）が整備されました。
今後も民泊に対応する新たな制度や法改正が進むと見られるため、関連法令の最新情報を定期的にチェックすることが重要です。